期货排队规则2020年房企:“规模之战”该歇歇了 “换道超车”才对

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  房企

  2017年,标杆房企销售业绩再次突飞猛进,“规模之战”愈演愈烈。

  一味“做强做大”期货排队规则的发展模式能走多远?未来,房企除了拼规模,还能拼什么?

  2020年,房地产市场期货排队规则将迎来重大转折!在这之前,房企转型思路亟待思考!

  变局

  当下局势

  销售业绩创新高

  "规模之战"白热化

  2017开启倒计时,房企销售业绩也步入最后冲刺阶段。从已经陆续公布前11个月销售情况的房企表现来看,在今年楼市一直处于严厉调控阶段,市场成交明显收窄的情况下,规模房企销售业绩仍在期货排队规则不断创新高,行业集中度正快速提升!

  据国家统计局最新数据显示,今年全国商品房销售面积及销售额增速均出现大幅下降,其中今年1-10月商品房销售面积增速为8.2%,较去年同期下降18.6个百分点,今年1-10月商品房销售额增速为12.6%,较去年同期下降28.6个百分点。

  图:2016-2017年全国商品房销售面积及销售额增速

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  数据来源:国家统计局

  而与之形成鲜明对比的是,截止到11月30日,销售金额TOP5房企中,碧桂园共实现合同销售金额约5342.7亿元,率先开启5000亿时代;恒大累计实现合约销售金额约达4704亿元,同比增长约35%;万科累计实现合同销售金额4676.5亿元,同比增长约37%;融创累计实现合同销售金额2978.5亿元,同比增长132%;保利地产(行情600048,诊股)实现签约金额2742.74亿元,同比增长45.16%。

  与此同时,从部分规模房企销售目标完成情况来看,这些企业基本都离年底还有一个月就已经完成了全年目标,不少企业甚至大幅超额完成!尤其是融创中国,2016年全年销售金额1550亿元,今年目标3000亿期货排队规则几乎翻番,目前完成度也高达99%。

  表: 2017年部分规模房企销售目标完成情况

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  数据来源:同策研究院

  由此可见,房地产行业正以前所未有的速度聚合、集中。2010年开启“千亿俱乐部”以来,2016年千亿房企数量已达到12家,预计今年将突破15家。同时,各梯队房企销售金额门槛也不断提升,从2014-2016年全国房企Top50销售金额集中度变化来看,截止到2016年,进入Top10房企的门槛较2015年跃升51.7%。

  图:2014-2016年全国房企TOP50

  商品房销售金额集中度变化

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  数据来源:Wind、同策研究院

  我们预计,未来3年内,房地产行业将出现3家左右万亿房企,TOP30房企市占率达到52%,甚至有可能会更多。这意味着,完全寡头垄断格局形成后,规模化扩张客观上将出现边际递减,因此,做行业中的智者,要因时而变、因势而变。那么,如何变?

  趋势判断

  从“弯道超车”

  到“换道超车”!

  随着政策的长期化和市场周期的拉长,未来规模房企势必更具竞争优势。只不过,这两年房企大规模扩张主要以逆周期拿地、合作并购这样的“弯道超车”模式来实现。对此,同策研究院认为,在楼市步入下半场第二阶段, 房地产行业销售毛利率和净利率持续走低,而为了维持发展速度和规模,房企愈发的增加杠杆抵御市场利润下降和营业成本上升的困境,这样的扩张方式未来将面临更大风险。

  图:2009-2016年上市房企销售毛利率和净利率走势

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  数据来源:Wind、同策研究院

  图:2009-2016年上市房企资产负债率走势

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  数据来源:Wind、同策研究院

  所以,从未来发展趋势看,夹缝中生存的房企将从“弯道超车”向“换道超车”转变,即由规模化发展模式逐渐向以专业化分工、机会型布局金融行业为特征的发展模式过渡,从而实现利润化增长。

  图:房企步入下半场第二阶段发展模式逻辑

2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  借鉴上世纪90年代之后美国市场经验,由几大寡头主导下的房地产市场以金融运作为核心、以标准化生产、细致专业化分工为主要特征,通过频繁并购进行扩张。

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  因此,打破分工环节——由不同的专业公司协作完成的模式,乃大势所趋。中国房地产开发商也将打破土地开发商、建设商的传统角色定位,向投资者、金融服务商、物业服务商做专业化分工。

  从时间上测算,2010年开始中国城镇住宅市场进入“白银时代”,楼市进入下半场,而从2016年10月至2020年,中国房地产进入楼市下半场的第二阶段。因此,2020年之后房地产市场将迎来真正意义上的拐点。

  中国城镇房地产市场发展阶段划分

  2020年房企重大转折:“规模之战”该歇歇了,“换道超车”才是智者之选!

  未来,房地产市场将呈现供过于求,购房人群更注重品质,行业利润水平长期维持较低水平等主要特征。因此,市场需要房企通过专业化分工、布局金融行业等方式来降低主营业务风险。换言之,这些转变是房企在2020年前的最后窗口期内亟需完成的工作!

  策略建议

  短期(2017-2018年)

  长期(2017-2020年)

  短期内,房企要因时而变,打破常规,遵循市场规律,做出科学合理的战略、战术调整,积极应对当前楼市调控及调控下市场变化。

  1、2018年上半年之前调控不会放松,放弃幻想

  2、核心城市要“以价换量”尽早锁定购买力

  3、挖掘东部沿海城市圈有潜力三四线城市

  4、根据“量价”周期掌控城市拿地和布局的最佳时机

  长期来看,房企要随事而制,根据行业未来发展变化趋势,来制定适合企业自身的发展战略。古人云:“谋定而后动,知止而有得”。正确的战略调整对于企业来讲意味着“未战而庙算胜”。

  1、房企合作、抵御风险

  2、立足专业,提升竞争力

  3、强化资管时代自持物业能力

  4、打造金融资源第一生产力